Ads 468x60px

file:///media/Tri%20Madya/Travelistasia.com/banner%20iklan/x10_banner_detail_post.jpg.pagespeed.ic.dZlPN_5z1g.jpg

Follow me!!

Translate

Featured Posts

Selasa, 05 November 2013

Proses Pendirian PT (Perseroan Terbatas)


Proses Pendirian PT

1. Tahap Pengajuan Nama PT.
Pengajuan nama perusahaan ini didaftarkan oleh notaris melalui Sistem Administrasi Badan Hukum (Sisminbakum) Kemenkumham. Adapun persyaratan yang dibutuhkan sebagai berikut:
  • Melampirkan asli formulir dan pendirian surat kuasa;
  • Melampirkan photocopy Kartu Identitas Penduduk (“KTP”) para pendirinya dan para pengurus perusahaan;
  • Melampirkan photocopy Kartu Keluarga (“KK”) pimpinan/pendiri PT.
Proses ini bertujuan untuk akan melakukan pengecekan nama PT (apakah Nama PT tersebut sudah gunakan atau tidak?), dimana pemakaian PT tidak boleh sama atau mirip sekali dengan nama PT yang sudah ada maka yang perlu siapkan adalah 2 (dua) atau 3 (tiga) pilihan nama PT, usahakan nama PT mencerminkan kegiatan usaha anda. Disamping itu, pendaftaran nama PT ini bertujuan untuk mendapatkan persetujuan dari instansi terkait (Kemenkumham) sesuai dengan UUPT dan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 43 Tahun 2011 Tentang Tata Cara Pengajuan dan Pemakaian Nama Perseroan Terbatas.
2) Tahap Pembuatan Akta Pendirian PT.
Pembuatan akta pendirian dilakukan oleh notaris yang berwenang diseluruh wilayah negara Republik Indonesia untuk selanjutnya mendapatkan pesetujuan dari Menteri Kemenkumham.
Patut untuk dipahami, terdapat hal-hal yang perlu diperhatikan dalam pembuatan akta ini, yaitu:
  1. Kedudukan PT, yang mana PT harus berada di wilayah Republik Indonesia dengan menyebutkan nama Kota dimana PT melakukan kegiatan usaha sebagai Kantor Pusat;
  2. Pendiri PT minimal 2 orang atau lebih;
  3. Menetapkan jangka waktu berdirinya PT: selama 10 tahun, 20 tahun atau lebih atau bahkan tidak perlu ditentukan lamanya artinya berlaku seumur hidup;
  4. Menetapkan Maksud dan Tujuan serta kegiatan usaha PT;
  5. Akta Notaris yang berbahasa Indonesia;
  6. Setiap pendiri harus mengambil bagian atas saham, kecuali dalam rangka peleburan;
  7. Modal dasar minimal Rp.50.000.000,- (lima puluh juta Rupiah) dan modal disetor minimal 25% (duapuluh lima perseratus) dari modal dasar;
  8. Minimal 1 orang Direktur dan 1 orang Komisaris; dan
  9. Pemegang saham harus WNI atau Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia, kecuali PT dengan Modal Asing atau biasa disebut PT PMA.
3) Tahap Pembuatan Surat Keterangan Domisili Perusahaan (SKDP).
Permohonan SKDP diajukan kepada kantor kelurahan setempat sesuai dengan alamat kantor PT anda berada, yang mana sebagai bukti keterangan/keberadaan alamat perusahaan (domisili gedung, jika di gedung). Persyaratan lain yang dibutuhkan adalah: photocopy Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) tahun terakhir, Perjanjian Sewa atau kontrak tempat usaha bagi yang berdomisili bukan di gedung perkantoran, Kartu Tanda Penduduk (KTP) Direktur, Izin Mendirikan Bangun (IMB) jika PT tidak berada di gedung perkantoran.
4) Tahap Permohonan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP).
Permohonan pendaftaran NPWP diajukan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak sesuai dengan keberadaan domisili PT. Persyaratan lain yang dibutuhkan, adalah: NPWP pribadi Direktur PT, photocopy KTP Direktur (atau photocopy Paspor bagi WNA, khusus PT PMA), SKDP, dan akta pendirian PT.
5) Tahap berikutnya pengesahan Anggaran Dasar Perseroan oleh Menteri Kemenkumham.
Permohonan ini diajukan kepada Menteri Kemenkumham untuk mendapatkan pengesahan Anggaran Dasar Perseroan (akta pendirian) sebagai badan hukum PT sesuai dengan UUPT. Persyaratan yang dibutuhkan antara lain:
  • Bukti setor bank senilai modal disetor dalam akta pendirian;
  • Bukti Penerimaan Negara Bukan Pajak (PNBP) sebagai pembayaran berita acara negara;
  • Asli akta pendirian.
6) Mengajukan Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP).
SIUP ini berguna agar PT dapat menjalankan kegiatan usahanya. Namun perlu untuk diperhatikan bahwa setiap perusahaan patut membuat SIUP, selama kegiatan usaha yang dijalankannya termasuk dalam Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia (KBLUI) sebagaimana Peraturan Kepala Badan Pusat Statistik Nomor 57 Tahun 2009 Tentang Klasifikasi Baku Lapangan Usaha Indonesia.
Permohonan pendaftaran SIUP diajukan kepada Kepala Suku Dinas Perindustrian dan Perdagangan dan/atau Koperasi Usaha Mikro Kecil Menengah dan Perdagangan kota atau kabupaten terkait sesuai dengan domisili PT. Adapun klasifikasi dari SIUP berdasarkan Peraturan Menteri Perdagangan No.39/M-DAG/PER/12/2011 Tentang Perubahan Kedua Atas Peraturan Menteri Perdagangan No.36/M-DAG/PER/9/2007 tentang Penerbitan Surat Izin Usaha Perdagangan adalah sebagai berikut:
  1. SIUP Kecil, wajib dimiliki oleh perusahaan perdagangan yang kekayaan bersihnya lebih dari Rp. 50.000.000,- (lima puluh juta rupiah) sampai dengan paling banyak Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta Rupiah) tidak termasuk tanah dan bangunan tempat usaha;
  2. SIUP Menengah, wajib dimiliki oleh perusahaan perdagangan yang kekayaan bersihnya lebih dari Rp. 500.000.000,- (lima ratus juta rupiah) sampai dengan paling banyak Rp. 10.000.000.000,- (sepuluh milyar Rupiah) tidak termasuk tanah dan bangunan tempat Usaha;
  3. SIUP Besar, wajib dimiliki oleh perusahaan perdagangan yang kekayaan bersihnya lebih dari Rp. 10.000.000.000,- (sepuluh milyar Rupiah) tidak termasuk tanah dan bangunan tempat usaha.
7) Mengajukan Tanda Daftar Perusahaan (TDP).
Permohonan pendaftaran diajukan kepada Kepala Suku Dinas Perindustrian dan Perdagangan dan/atau Koperasi Usaha Mikro Kecil Menengah dan Perdagangan kota atau kabupaten terkait sesuai dengan domisili perusahaan. Bagi perusahaan yang telah terdaftar akan diberikan sertifikat TDP sebagai bukti bahwa perusahaan/badan usaha telah melakukan wajib daftar perusahaan sesuai dengan Peraturan Menteri Perdagangan Republik Indonesia No.37/M-DAG/PER/9/2007 tentang Penyelenggaraan Pendaftaran Perusahaan.
8) Tahap Berita Acara Negara Republik Indonesia (BNRI).
Setelah perusahaan melakukan wajib daftar perusahaan dan telah mendapatkan pengesahan dari Menteri Kemenkumham, maka harus di umumkan dalam BNRI dari perusahaan yang telah diumumkan dalam BNRI, maka PT telah sempurna statusnya sebagai badan hukum.

Minggu, 08 September 2013

Rumah Susun

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan, yang terbagi dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional dalam arah horizontal maupun veritikal dan merupakan satuan-satuan yang masing- masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk tempat hunian, yang dilengkapi dengan bagian-bersama, benda bersama dan tanah-bersama.
Satuan rumah susun adalah rumah susun yang tujuan peruntukan utamanya
digunakan secara terpisah sebagai tempat hunian, yang mempunyai sarana
penghubung ke jalan umum.
Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi masyarakat berpenghasilan rendah.
Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.
Masyarakat Berpenghasilan Rendah adalah disebut MBR adalah masyarakat yang mempunyai keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk mempperoleh sarusun umum.
Pasal 46 Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun (“UU Rumah Susun”) berbunyi:
Hak kepemilikan atas satuan rumah susun merupakan hak milik atas satuan rumah susun yang bersifat perseorangan yang terpisah dengan hak bersama atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.
Pasal 46 UU Rumah Susun adalah sebagai berikut:
1.    Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam persyaratan izin mendirikan bangunan. (lihat Pasal 1 angka 4 UU Rumah Susun).
2.    Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun. (lihat Pasal 1 angka 5 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan “bagian bersama”, antara lain, adalah fondasi, kolom, balok, dinding, lantai, atap, talang air, tangga, lift, selasar, saluran, pipa, jaringan listrik, gas, dan telekomunikasi (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).
3.    Benda bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama. (lihat Pasal 1 angka 6 UU Rumah Susun). Yang dimaksud dengan “benda bersama”, antara lain, adalah ruang pertemuan, tanaman, bangunan pertamanan, bangunan sarana sosial, tempat ibadah, tempat bermain, dan tempat parkir yang terpisah atau menyatu dengan struktur bangunan rumah susun (Penjelasan Pasal 25 ayat [1] UU Rumah Susun).

 

Senin, 02 September 2013

Pajak Properti


Sekarang jual beli properti telah banyak diminati oleh banyak orang. Dalam melakukan bisnis jual beli properti, tidak hanya dibutuhkan kesepakatan di antara penjual dan pembeli, namun juga terdapat hal-hal yang harus dilakukan oleh kedua belah pihak sebagai salah satu kewajiban kepada Negara. Kewajiban tersebut adalah pembayaran pajak dalam pengalihan properti yang harus dilakukan oleh pembeli dan penjual. Adalah membayar PAJAK! Dengan tidak menghindarkan Pajak dengan mencari lubang dalam celah hukum pajak yang ada.
Di indonesia Pajak pajak yang menjadi kewajiban para pelaku usaha yaitu :
1. Pajak Bumi dan Bangunan (PBB)
Pengaturan mengenai PBB terdapat dalam Undang-undang No 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-undang No 12 tahun 1994 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan (“UU PBB”).
Berdasarkan Penjelasan Pasal 3 ayat (2) UU PBB, PBB adalah pajak negara yang sebagian besar penerimaannya merupakan pendapatan daerah yang antara lain dipergunakan untuk penyediaan fasilitas yang juga dinikmati oleh Pemerintah Pusat dan Pemerintah Daerah. Pada awalnya PBB merupakan pajak yang proses administrasinya dilakukan oleh pemerintah pusat dan seluruh penerimaannya dibagikan ke daerah dengan proporsi tertentu. Dalam perkembangan selanjutnya, diberlakukan Undang-Undang Nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Retribusi Daerah (“UU No. 28/2009”) dimana seluruh proses pengelolaan PBB, khususnya sektor pedesaan dan perkotaan akan dilakukan oleh pemerintah daerah. Besarnya tarif PBB yang dikenakan atas objek pajak adalah sebesar 0,5 %.
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 362/KMK.04/1999 tentang Pemberian Pengurangan Pajak Bumi dan Bangunan, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 110/PMK.03/2009 tentang Perubahan atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 362/KMK.04/1999 tentang Pemberian Pengurangan Pajak Bumi dan Bangunan, besarnya insentif PBB Properti adalah berupa:
  • NJKP (Nilai Jual Kena Pajak) 20% untuk NJOP (Nilai Jual Objek Pajak) < Rp 1 Milyar;
  • pemberian NJOPTKP (Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak);
  • pemberian pengurangan karena kondisi tertentu objek pajak yang ada hubungannya dengan subjek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya.
2. Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB)
Pengaturan mengenai BPHTB terdapat dalam Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 20 Tahun 2000 tentang Perubahan atas Undang-Undang Nomor 21 Tahun 1997 tentang Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan (“UU BPHTB”).
Berdasarkan Pasal 1 angka 1 UU BPHTB, BPHTB adalah pajak yang dikenakan atas perolehan hak atas tanah dan atau bangunan. BPHTB tersebut dikenakan kepada pembeli (Pasal 2 ayat (1) dan ayat (2) UU BPHTB). Besarnya tarif pajak BPHTB adalah sebesar 5%.
Berdasarkan Keputusan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 561/KMK.03/2004 tentang Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 104/PMK.01/2005, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 91/PMK.03/2006 tentang Perubahan Kedua Atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 561/KMK.03/2004 tentang Pemberian Pengurangan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan, insentif BPHTB properti berupa:
  • Pemberian NPOTKP (Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak);
  • Pemberian pengurangan karena kondisi tertentu wajib pajak yang ada hubungannya dengan objek pajak dan/atau karena sebab-sebab tertentu lainnya.
3. Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan (PPh Pasal 4 ayat 2)
Pengaturan mengenai Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan Bangunan terdapat dalam Pasal 4 ayat (2) Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1991, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 10 Tahun 1994, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2000, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan Keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan  (“UU Pajak Penghasilan”).
Tarif PPh yang dikenakan terhadap penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan atau bangunan adalah sebesar 5% dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah atau bangunan. Tarif PPh atas Pengalihan hak atas Rumah Sederhana (RS) dan Rumah Susun Sederhana (RSS) yang dilakukan oleh wajib pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, adalah sebesar 1% dari jumlah bruto nilai pengalihan.
Berdasarkan Pasal 4 ayat (2) UU Pajak Penghasilan, penghasilan yang dapat dikenakan pajak final adalah:
a. penghasilan berupa bunga deposito dan tabungan lainnya, bunga obligasi dan surat utang negara, dan bunga simpanan yang dibayarkan oleh koperasi kepada anggota koperasi orang pribadi;
b. penghasilan berupa hadiah undian;
c. penghasilan dari transaksi saham dan sekuritas lainnya, transaksi derivatif yang diperdagangkan di bursa, dan transaksi penjualan saham atau pengalihan penyertaan modal pada perusahaan pasangannya yang diterima oleh perusahaan modal ventura;
d. penghasilan dari transaksi pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, usaha jasa konstruksi, usaha real estate, dan persewaan tanah dan/atau bangunan; dan
e. penghasilan tertentu lainnya, yang diatur dengan atau berdasarkan Peraturan Pemerintah.
Berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 4 ayat (2) huruf d, maka dapat disimpulkan bahwa penghasilan dari transaksi jual beli properti dikenakan pajak penghasilan.
Berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1996, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999, sebagaimana diubah dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, insentif pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah properti berupa:
  • Pembebasan PPh bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan di bawah PTKP (Penghasilan Tidak Kena Pajak) yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihan kurang dari Rp 60.000.000,00 (enam puluh juta Rupiah) dan bukan merupakan jumlah yang dipecah-pecah;
  • Pengenaan tarif 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan atas pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan (tarif umum 5%).
4. Pajak Pertambahan Nilai (PPN)
Pengaturan mengenai PPN terdapat dalam Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 11 Tahun 1994, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 18 Tahun 2000, sebagaimana diubah dengan Undang-Undang Nomor 42 Tahun 2009 tentang Perubahan Ketiga atas Undang-Undang Nomor 8 Tahun 1983 tentang Pajak Pertambahan Nilai Barang dan Jasa dan Pajak Penjualan Atas Barang Mewah (“UU PPN”).
Berdasarkan Penjelasan UU PPN, Pajak Pertambahan Nilai adalah pajak atas konsumsi barang dan jasa di Daerah Pabean yang dikenakan secara bertingkat di setiap jalur produksi dan distribusi. Daerah Pabean adalah wilayah Republik Indonesia yang meliputi wilayah darat, perairan, dan ruang udara di atasnya, serta tempat-tempat tertentu di Zona Ekonomi Eksklusif dan landas kontinen yang di dalamnya berlaku Undang-Undang yang mengatur mengenai kepabeanan. Tarif Pajak Pertambahan Nilai adalah 10% (sepuluh persen) dari nilai transaksi.
Pasal 4 ayat (1) UU PPN menyatakan bahwa PPN dikenakan atas:
a. penyerahan Barang Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha;
b. impor Barang Kena Pajak;
c. penyerahan Jasa Kena Pajak di dalam Daerah Pabean yang dilakukan oleh pengusaha;
d. pemanfaatan Barang Kena Pajak Tidak Berwujud dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;
e. pemanfaatan Jasa Kena Pajak dari luar Daerah Pabean di dalam Daerah Pabean;
f. ekspor Barang Kena Pajak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak;
g. ekspor Barang Kena Pajak Tidak Berwujud oleh Pengusaha Kena Pajak; dan
h. ekspor Jasa Kena Pajak oleh Pengusaha Kena Pajak.
Pengecualian terhadap Pemungutan PPN
1. Bagi Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 31/PMK.03/2011 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai; Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan PPN adalah rumah yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan:
a. Luas bangunan tidak melebihi 36 m2 (tiga puluh enam meter persegi);
b. Harga jual tidak melebihi Rp 70.000.000,00 (tujuh puluh juta Rupiah);
c. Merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 tahun sejak dimiliki.
2. Bagi Rumah Susun Sederhana
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar serta Perumahan Lainnya yang atas Penyerahannya Dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.03/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 31/PMK.03/2011 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 36/PMK.03/2007 tentang Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana, Pondok Boro, Asrama Mahasiswa dan Pelajar, serta Perumahan Lainnya, yang atas Penyerahannya dibebaskan dari Pengenaan Pajak Pertambahan Nilai; Rumah Susun Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/WC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan:yang memenuhi ketentuan:
a. harga jual untuk setiap hunian termasuk strata title tidak melebihi Rp 75.000.000,00 (tujuh puluh lima juta rupiah);
b. luas bangunan untuk setiap hunian tidak melebihi 21 m2 (dua puluh satu meter persegi);
c. pembangunannya mengacu pada Peraturan Menteri Pekerjaan Umum yang mengatur mengenai Persyaratan Teknis Pembangunan Rumah Susun; dan
d. merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
3. Bagi Rumah Susun Sederhana Milik (Rusunami)
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan  Nomor 155/KMK.03/2001 tentang Pelaksanaan Pajak Pertambahan Nilai yang dibebaskan atas Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat Strategis, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 363/KMK.03/2002, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 371/KMK.03/2003, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 11/PMK.03/2007, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 31/PMK.03/2008 tentang Perubahan Keempat atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 155/KMK.03/2001 tentang Pelaksanaan Pajak Pertambahan Nilai yang dibebaskan atas Impor dan/atau Penyerahan Barang Kena Pajak Tertentu yang Bersifat Strategis; Rumah Susun Sederhana Milik (RUSUNAMI) adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan kamar mandi/WC dan dapur, baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal, yang perolehannya dibiayai melalui kredit kepemilikan rumah bersubsidi atau tidak bersubsidi, yang memenuhi ketentuan :
a. Luas untuk setiap hunian lebih dari 21 m2 dan tidak melebihi 36 m2;
b. Harga jual untuk setiap hunian tidak melebihi Rp 144.000.000;
c. Diperuntukkan bagi orang pribadi yang mempunyai penghasilan tidak melebihi Rp 4.500.000,- per bulan dan telah memiliki Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP);
d. Pembangunannya mengacu kepada Peraturan Menteri Pekerjaan umum yang mengatur mengenai persyaratan teknis pembangunan rumah susun sederhana; dan
e. Merupakan unit hunian pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 tahun sejak dimiliki.
4. Pajak Penjualan atas Barang Mewah (PPnBM)
Pajak Penjualan atas Barang Mewah adalah pajak yang dikenakan atas konsumsi Barang Kena Pajak yang tergolong mewah di dalam Daerah Pabean (Penjelasan Pasal 8 ayat (2) UU PPN). Berdasarkan Pasal 8 ayat (1) UU PPN, Tarif PPnBM ditetapkan paling rendah 10% (sepuluh persen) dan paling tinggi 200% (dua ratus persen). Ekspor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah dikenai pajak dengan tarif 0% (nol persen).
Besarnya tarif PPnBM bagi kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya adalah sebesar 20% (dua puluh persen). PPnBM dikenakan hanya 1 (satu) kali pada waktu penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah oleh pengusaha yang menghasilkan atau pada waktu impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.
Berdasarkan Pasal 5 ayat (1) UU PPN, PPnBM dikenakan terhadap:
a. penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah yang dilakukan oleh pengusaha yang menghasilkan barang tersebut di dalam Daerah Pabean dalam kegiatan usaha atau pekerjaannya; dan
b. impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah.
Atas penyerahan Barang Kena Pajak yang tergolong mewah oleh produsen atau atas impor Barang Kena Pajak yang tergolong mewah, di samping dikenai Pajak Pertambahan Nilai, dikenai juga Pajak Penjualan atas Barang Mewah dengan pertimbangan bahwa:
a. perlu keseimbangan pembebanan pajak antara konsumen yang berpenghasilan rendah dan konsumen yang berpenghasilan tinggi;
b. perlu adanya pengendalian pola konsumsi atas Barang Kena Pajak yang tergolong mewah;
c. perlu adanya perlindungan terhadap produsen kecil atau tradisional; dan
d. perlu untuk mengamankan penerimaan negara.
Berdasarkan Peraturan Menteri Keuangan Republik Indonesia Nomor 620/PMK.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 35/PMK.03/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 137/PMK.011/2008, sebagaimana diubah dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 103/PMK.03/2009 tentang Perubahan Ketiga Atas Peraturan Menteri Keuangan Nomor 620/Pmk.03/2004 tentang Jenis Barang Kena Pajak yang Tergolong Mewah selain Kendaraan Bermotor yang dikenakan Pajak Penjualan atas Barang Mewah, PPnBM berupa:
  • Pembatasan pengenaan PPnBM, hanya dikenakan untuk kelompok hunian mewah seperti rumah mewah, apartemen, kondominium, town house, dan sejenisnya dari jenis non strata title dengan luas bangunan 350 m2 atau lebih dan dari jenis strata title dengan luas bangunan 150 m2 atau lebih.
- See more at: http://www.hukumproperti.com/aspek-perpajakan-dalam-jual-beli-properti/#more-1524

Senin, 19 Agustus 2013

Izin Izin Pembangunan Gedung

Ada Beberapa Izin terkait pembangunan bangunan gedung, sebelum mengajukan IMB.yaitu :
  • Izin Peruntukan Lahan
  • Izin Pendahuluan
  • Izin pemanfaatan Ruang
  • Izin Lokasi
  • Izin Prinsip
  • Keterangan Rencana Kota (advice Planning)
  • Izin Pengeringan lahan
  • Izin Perubahan penggunaan tanah
  • Surat izin peruntukan dan penggunaan tanah (SIPPT)
  • dan IPB izin penggunaan Bangunan (yang dahulu dikenal dengan SLF)
dari izin-izin diatas dapat beberapa pengertian yaitu sebagai berikut :

  • Izin Peruntukan Lahan, adalah izin yang diterbitkan dan harus dimiliki seseorang sebagai bukti kepimilikan hak mempergunakan lahan yang ada sesuai dengan perundangan dan tata letak kawasan yang berlaku.
  • Izin Pendahuluan, izin ini dikeluarkan sebelum IMB diterbitkan dan biasanya berupa izin sebagian dan menyuluruh. izin ini dikeluarkan ketika membangun pagar, membuat bedeng, meratakan tanah dan lain-lain.
  • Izin pemanfaatan Ruang atau IPR adalah izin yang terkait hak sesesorang untuk memanfaatkan ruang. dalam prakeknya izin ini diberikan untuk bangunan yang besar atau kawasan yang luas. izin ini diajukan sebelum IMB diterbitkan.
  • Izin Lokasi, adalah izin yang diajukan untuk menggunakan kawasan sebelum mengajukan IMB.
  • Izin Prinsip, adalah izin perubahan pemafaatan ruang kota. Misalnya seseorang akan mengurus izin mendirikan banguna untuk renovasi yang luasnya lebih dari 30 persenr dari luas banugnan induk atau mendirikan banguna baru di sisi bangunan lama, maka izin prinsipny harus diurus terlbih dahulu sebelum mengajukan IMB.
  • Keterangan Rencana Kota (advice Planning), pada dasarnya menyangkut KRK dan RTLB. Izin ini diajukan untuk mengetahui rencana penggunaan wilayah/kawasan tertentu sebelum IMB diperoleh.
  • Izin Pengeringan lahan, izin untuk menggunakan lahan perumah dari lahan pertanian, sebelum mengajukan IMB.
  • Izin Perubahan penggunaan tanah, Izin ini harus diurus sebelum mengajukan IMB karena terjadi perubahan peruntukan tanah dari pertanian menjadi peruntukan lain.
  • Surat izin peruntukan dan penggunaan tanah (SIPPT), izin ini dikelurakan untuk penggunaan tanah di jalur jalan utama atau yang menggunakan lahan lebih dari 5000Meter persegi.
  • dan IPB izin penggunaan Bangunan (yang dahulu dikenal dengan SLF), izin ini diterbitkan sebelum bangunan dipakai. Namun bangunan tersebut telah memiliki IMB. dalam prakteknya izin ini selalu dikuti dengan izin kelayakan menggunakan bangunan yang dilakukan secara periodik selama sepuluh tahun.

Izin Mendirikan Bangunan IMB

IMB, atau Izin Mendirikan Bangunan adalah  izin yang diberikan dalam melakukan kegiatan membangun dalam rangka pemanfaatan ruang dan penataan bangunan sesuai dengan peruntukannya. karena itu izin ini dapat diterbitkan bila rencana bangunan dinilai telah memenuhi persyaratan dari beberapa aspek yakni: aspek pertanahan, aspek palnologis, aspek teknis, aspek kesehatan, aspek kenyamanan dan aspek lingkungan.

Proses Permohonan IMB
Sebelum mengajukan permohonan pengurusan IMB ada beberapa hal yang perlu dilakukan dan dipahami oleh pemohon, yaitu :
  1. Melakukan konsultasi mengenai kekuatan struktur bangunann, daya dukung tanah, konstruksi bangunan, garis sempadan bangunan, garis sempadan jalan. konsultasi tersebut dapat dilakukan dengan orang yang kompeten di bidang kosntruksi atau dibagian perizinan IMB.
  2. Mengurus IPL izin peruntukan Lahan sebelum mengurus IMB jikalau bangunan dipersayaratkan IPL. IPL ini biasanya terkait dengan fungsi lahan yang pemanfaatanya diperkirakan akan berdampak besar terhadap lingkungan baik dari segi kualitas lingkungan maupun dari sisi ekonomi serta yang memiliki rencana anggaran biaya tinggi.
  3. menyatakan bangunan bebas dari sengketa.
  4. kelengkapan berkas dan data
  5. tidak boleh membangun sebelum IMB atau izin pendahuluan diterbitkan.
  6. tidak boleh melakukan kegiatan usaha dalam kawasan sebelum izin teknis diterbitkan.
Tempat pengurusan IMB
IMB dapat diurus dengan mendatangi seksi P2B Kecamatan setempat dengan membawa dokumen-dokumen terkait. IMB diterbitkan oleh DInas P2B provinsi berupa surat keputusan kepala dinas atas nama gubernur dengan lampiran2nya.

Bentuk IMB
Bentuk IMB berupa surat keputusan dengan lampiran berupa :
  1. KRK keterangan dan Peta rencana Kota
  2. Gambar arsitektur
  3. Perhitungan dan gambar struktur atau instalsi perlengkapannya
  4. Bukti pengawasan pelaksanaan pembangunan. 
Masa Berlaku IMB
Tergantung pada kuatnya bangunan dan tidak adanya perubahan pada bangunan itu. misalya ada renovasi maka meminta penerbitan khusus atau dan kerusakan kebakaran runtuh maka IMB gugur.harus membuat ulang kembali. 

Minggu, 18 Agustus 2013

Pembuatan Sertifikat dan Menghindari Penyalahgunaan Sertifikat

Sertifikat merupakan bukti kepemilikan atau hak atas sebuah propert baik itu berupa tanah ataupun bangunan. karena itu sertifikat harus dijaga dengan baik sehingga tidak di salahgunakan dan dipindahtangankan oleh orang lain.
ada beberapa hal yang sangat perlu diketahui agar tidak dirugikan, yaitu :
  1. Seandainya tanah belum bersertifikat sebaiknya segera mengajukan permohonan pembuatan sertifikat kepada kantor pertanahan setempat. Hati-hati jika menggunakan calo dalam mengurus sertifikat karena bisa saja sertifikat tersebut bermasalah dan isinya tidak bertanggung jawab. 
  2. Ketika dalam proses membeli tanah, sangat diperlukan memeriksa status tanah tersebut dan bukti kepimilikan tanah tersebut serta dokumen-dokumen terkait lainnya. adna juga perlu memastikan bahwa dokumen yang disertakan penjual adalah ASLI, SAH, dan dapat dipertanggungjawabkan secara hukum. mendatangi lokasi tanah dengan data yang ada pada di dalam sertifikat.
  3. Jangan Pernah mencoret atau merubah merubah sertifikat atau kandungan isi dalam sertifikat tersebut apalagi bukan kehadiran pihak BPN. bila di coret-coret maka  akan timbul masalah hukum di kemudian hari.jika memang ada yang salah maka dapat di mintakan kepada pejabat yang berwenang yaitu BPN.
  4. Jangan pernah sekalipun meminjamkan sertifikat kepada orang lain.hal tersebut sangatlah fatal dan ceroboh jika sertifikat tersebut di pinjamkan kepada orang lain. karena bisa di slahgunakan,\
  5. jangan sampai sertifikat tanah hilamg, jika hilang atau terbakar atau rusak segeralah melapor kepihak berwajib untuk mendapatkan surta ketrangan hilang dari kepolisian. surat kehilangan tersebut tentunya menjadi dasar yang kuat bagi anda untuk mengajukan pembuatan sertifikat baru kekantor pertanahan setempat sekaligus untuk mengantisipasi ada nya klaiman orang lain terhadap tanah yang di miliki.

Membeli Tanah Yang Aman dan Bebas Sengketa

Perkembangan dunia bisnis property membuat orang cenderung untuk berkompetisi membli tanah. Tetapi Ketika memutuskan untuk membeli sebidang tanah harus memahami beberapa hal penting mengenai status tanah tersebut.
hal ini akan sangat penting untuk mencegah permasalahan yang timbul dikemudian hari.
ada beberapa hal yang harus dilakukan sebelum membeli tanah, yaitu :
  • Memastikan bahwa penjual benar-benar sebagai yang sah atas tanah tersebut bukan harta goono gini atau harta orang tuanya. mengapa demikian, untuk memastikan agar tidak di gugat di kemudian hari. jika terkait masalah harta gono gini maka dalam proses jual beli harus ada persetujuan dari pihak-pihak lainnya.
  • Melakukan pengecekan pencatatan terkait peralihan tanah tersebut baik karena adanya jual beli, maupun karena Hibah.untuk mengetahui dengan pasti asal-usul tanah tersebut.
  • Datang kekantor kelurahan setempat untuk mengecek surat tanah tersebut, jika tanah tersebut belum memiliki sertifikat atau masih dalam bentuk girik. jika meman girik harus dipastikan di kelurahan masih tercatat.
  • setelah datang ke kantor lurah datangin Badan Pertanahan nasional untuk mencocokan tanah tersebut. 
  • untuk menguatkan aspek hukum dalam proses pembelian maka transaksi dilakukan dihadapan PPAT.dengan dihadirkan juga para saksi. apalagi jika tanah tersebut masih berbentuk girik maka harus di hadiri RT/RW/Lurah yang lebih pantas menjadi saksi karena mengetahui jelas seluk beluk dari tanah tersebut.